Κατασκευή Κτιρίου

"Αν δεν χτίσεις και δεν παντρέψεις δεν γερνάς! " - λέει ο σοφός λαός μας
 Το χτίσιμο στην Ελλάδα είναι μιά αρκετά πολύπλοκη διαδικασία αφού απαιτούνται μιά σειρά από εγκρίσεις και άδειες, πολλή γραφειοκρατία και πολλές εμπλεκόμενες υπηρεσίες. Αυτό γίνεται ακόμα πιό περίπλοκο λόγω των διαφορετικών όρων δόμησης που ισχύουν σε εντός και εκτός οικισμού περιοχές. Ακόμα και στην Κάλυμνο, διαφορετικοί όροι δόμησης ισχύουν ανάλογα με το αν το οικόπεδο βρίσκεται εντός η εκτός οικισμού και σε ποιά θέση ακριβώς, ανάλογα με το μέγεθος του οικοπέδου, ανάλογα με την χρήση του κτιρίου που θα κατασκευαστεί, ανάλογα με τον φέροντα οργανισμό κλπ.κλπ.
Μπερδευτήκατε? Μην ανησυχείτε ! Εμείς στο Τεχνικό Γραφείο ΡΕΪΣΗ - ΤΣΙΓΑΡΙΔΑ αναλαμβάνουμε όλο αυτό τον πονοκέφαλο γιά λογαριασμό σας !

Η διαδικασία ανοικοδόμησης

Ιδιοκτησία ακινήτου:
Πριν απ'όλα πρέπει να έχετε την ιδιοκτησία του ακινήτου που πρόκειται να οικοδομήσετε η να ανακαινίσετε / επισκευάσετε. Αν δεν έχετε ήδη οικόπεδο εμείς στο Τεχνικό Γραφείο ΡΕΪΣΗ - ΤΣΙΓΑΡΙΔΑ θα σας βοηθήσουμε να βρείτε το κατάλληλο. Στο μεταξύ ρίξτε μιά ματιά στις συμβουλές μας γιά την Αγορά Ακινήτου.

Μελέτη:
Αυτή η φάση περιλαμβάνει διεξοδικές συζητήσεις μαζί σας ώστε να καταλάβουμε τις επιθυμίες σας και να τις μετατρέψουμε σε σχέδια που θα είναι συμβατά με τους όρους και περιορισμούς δόμησης. Αυτή είναι μιά πολύ σημαντική φάση γιατί εκτός των άλλων προσδιορίζει το κόστος της επένδυσής σας και την καλύτερη προσέγγιση κόστους/οφέλους.  Οσο πιό ακριβείς είσατε τόσο πιό γρήγορα ολοκληρώνεται αυτή η φάση και τόσο λιγότερα προβλήματα θα αντιμετωπίσετε στο μέλλον.
Πληροφορία: Με ένα μικρό μηνιαίο τίμημα μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το on-line σχεδιαστικό πρόγραμμα γιά Σχεδίαση κατοικίας και περιβάλλοντος χώρου: Σχεδιάστε το σπίτι και τον κήπο σας. Επισκευτήτε σήμερα και δοκιμάστε το Δωρεάν!  www.Plan3D.com
Η συμβουλή μας:  Ξοδέψτε όσο χρόνο χρειάζεται γιά να προσδιορίσετε με την μεγαλύτερη δυνατόν ακρίβεια τις επιθυμίες σας. Θα γλιτώσετε πολλά λεφτά και μπελάδες! Εμείς στο Τεχνικό Γραφείο ΡΕΪΣΗ - ΤΣΙΓΑΡΙΔΑ θα ασχοληθούμε όσο χρειάζεται γιά να σας βοηθήσουμε να πάρετε τις σωστές αποφάσεις.

Οικοδομική Αδεια:
Πριν αρχίσετε την κατασκευή πρέπει να πάρετε την Οικοδομική Αδεια. Γιά να γίνει αυτό θα πρέπει να εγκριθούν τα σχέδια και οι μελέτες από μιά σειρά υπηρεσίες και να πληρώσετε διάφορους φόρους και αμοιβές συμπεριλαμανομένης μιας προκαταβολής στο ΙΚΑ και της ελάχιστης Αμοιβής Μηχανικού. 
Εμείς στο Τεχνικό Γραφείο ΡΕΪΣΗ - ΤΣΙΓΑΡΙΔΑ θα ασχοληθούμε με όλη σχεδόν την γραφειοκρατία και την διαδικασία έκδοσης της Οικοδομικής Αδειας. Εσείς (η ο αντιπρόσωπός σας) το μόνο που έχετε να κάνετε είναι να μας φέρετε τα συμβόλαια και πιστοποιητικά του ακινήτου σας και την ρύθμιση του ΙΚΑ.
Προσοχή: Η οικοδομική άδεια ισχύει γιά 3 χρόνια και μετά την πάροδό τους ανανεώνεται σε ετήσια βάση. Απαιτείται αναπροσαρμογή των αμοιβών.

Κατασκευή:
Εχετε μιά σειρά επιλογών γιά την κατασκευή του κτιρίου σας που εξαρτώνται από την παρουσία σας στην Κάλυμνο, τον ελεύθερό σας χρόνο και την οικονομική ρευστότητα -διαθεσιμότητα:

1. Με την δική σας επίβλεψη:
   Επιλέγετε μεμονομένα συνεργεία γιά κάθε εργασία και τα επιβλέπετε. Εμείς στο Τεχνικό Γραφείο ΡΕΪΣΗ - ΤΣΙΓΑΡΙΔΑ μπορούμε, χωρίς έξτρα αμοιβή, να σας βοηθήσουμε να βρείτε τα κατάλληλα συνεργεία και θα σας παρέχουμε την επίβλεψη που προβλέπεται στην ελάχιστη Αμοιβή Μηχανικού.
   Υπέρ: Μέγιστη Ευελιξία, κανένα επί πλέον κόστος. 
   Κατά: Πρέπει να έχετε αρκετό ελεύθερο χρόνο και γνώσεις ώστε να απαιτήσετε την ποιότητα που πληρώνετε και να αποφύγετε άσκοπες εργασίες.

2. Με την επίβλεψη του Τεχνικού Γραφείου ΡΕΪΣΗ - ΤΣΙΓΑΡΙΔΑ:
   Με μιά επί πλέον Αμοιβή Επίβλεψης που εξαρτάται από το επίπεδο εμπλοκής μας μπορούμε να σας αντικαταστήσουμε μερικά η συνολικά στην διαδικασία που περιγράφεται στην 1η επιλογή.
   Υπέρ: Μέγιστη Ευελιξία,  πλήρης ποιοτικός έλεγχος, όχι άσκοπες εργασίες και έξοδα. 
   Κατά: επί πλέον Αμοιβή Μηχανικού.

3. Συνολική συμφωνία με το Τεχνικό Γραφείο ΡΕΪΣΗ - ΤΣΙΓΑΡΙΔΑ:
   Αν δεν μπορείτε η δεν θέλετε να ασχοληθείτε με την διαδικασία κατασκευής, μπορούμε να κατασκευάσουμε και να σας παραδώσουμε το κτίριό σας "με το κλειδί στο χέρι" σε ένα προσυμφωνημένο ποσό, με την προϋπόθεση ότι έχουμε συμφωνήσει στην ποιότητα του κάθε οικοδομικού υλικού και εργασίας, στην ρευστότητα και στον χρόνο παράδοσης.
   Υπέρ: Προκαθορισμένο και Σταθερό κόστος, εγγυημένη ποιότητα, όχι άσκοπες εργασίες και έξοδα, ελάχιστη δική σας εμπλοκή. 
   Κατά: Μικρή ευελιξία ανάλογα με την συμφωνία, συμφωνία δεσμευτική και γιά τους δυό μας.

4. Συνολική συμφωνία με ανεξάρτητο κατασκευαστή:
   Μπορείτε να ακολουθήσετε την διαδικασία που περιγράφεται στην επιλογή Νο 3 με έναν ανεξάρτητο κατασκευαστή.
   Υπέρ: Σταθερό κόστος, όχι άσκοπες εργασίες και έξοδα, ελάχιστη δική σας εμπλοκή.
   Κατά: Μικρή ευελιξία ανάλογα με την συμφωνία, συμφωνία δεσμευτική και γιά τους δυό σας,  ελεγμένη ποιότητα μόνο σε συνδυασμό με τις επιλογές 1 η/και 2.

Αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας:
Χρειάζεται μόνο αν κάνετε σημαντικές αλλαγές στα σχέδια που περιλαμβάνονται στην οικοδομική άδεια. Απαιτούνται νέα έξοδα και χρόνος αφού είναι σαν να εκδίδεται  νέα άδεια από την αρχή!  Αποφύγετέ το. Μπορείτε να το αποφύγετε αν ασχοληθείτε όσο πρέπει στο στάδιο της μελέτης.

Τελική αυτοψία και σύνδεση με τα δίκτυα ΔΕΗ - ΔΕΥΑΚ:
Αυτό είναι το τελικό στάδιο κατά το οποίο το κτίριο ελέγχεται από την Πολεοδομία πριν σας δώσει την άδεια να συνδεθείτε με τα δίκτυα. Χρειάζεται επίσης να εξοφλήσετε το ΙΚΑ και να μαζέψετε τιμολόγια που να καλύπτουν το Ελάχιστο κόστος κατασκευής.

Ποιά είναι τα έξοδα και πόσο κοστίζει να χτίσεις ένα σπίτι;

Τα έξοδα και το κόστος ανοικοδόμησης ενός σπιτιού το πρώτο εξάμηνο του 2007 ήταν περίπου τα ακόλουθα:
Ελάχιστη Αμοιβή Μηχανικού 70 Ευρώ/m2. Αυξάνεται κάθε 6 μήνες
IKA: 90 Ευρώ/m2. Αυξάνεται κάθε 3-6 μήνες
Κατασκευή (με συνήθη οικοδομικά υλικά): 800  Ευρώ/m2. Αυξάνεται κάθε λίγο και λιγάκι
ΦΠΑ: 30 Ευρώ/m2
Διαμόρφωση περιβάλλοντα χώρου: Απροσδιόριστο. Εξαρτάται από το μέγεθος του οικοπέδου, την τοπολογία του, τις διαμορφώσεις και τις εγκαταστάσεις που θα γίνουν σ'αυτό.
Συνδέσεις με τα δίκτυα ΔΕΗ - ΔΕΥΑΚ: Τουλάχιστον  2.000 Ευρώ. Το τελικό κόστος εξαρτάται από την απόσταση του κτιρίου από τα δίκτυα και την ανάγκη επέκτασής τους
 επί πλέον Αμοιβή Επίβλεψης: 8-15% του κατασκευαστικού κόστους
 
 

Επεξηγήσεις

Ελάχιστη Αμοιβή Μηχανικού:
Αυτή προσδιορίζεται από το μέγεθος και την χρήση του κτιρίου, το πλήθος των απαιτούμενων μελετών και εγκρίσεων και το μέγεθος του οικοπέδου. Περιλαμβάνει όλες τις μελέτες, εγκρίσεις και διαδικασίες που χρειάζονται γιά την έκδοση της οικοδομικής άδειας καθώς και μιά συμβατική επίβλεψη της κατασκευής στα κυριότερα στάδιά της.

επί πλέον Αμοιβή Επίβλεψης:
Αμοιβές που απαιτούνται όταν ζητείται πιό ενδελεχής παρακολούθηση της κατασκευής. Η αμοιβή εξαρτάται από τον χρόνο που χρειάζεται γιά την εκπλήρωση των απαιτήσεων της εμπλοκής. Είναι θέμα συμφωνίας και μπορεί να είναι ένα ποσοστό του κατασκευαστικού κόστους η ένα ποσό σε μηνιαία βάση η ένα προκαθορισμένο ποσό.

Ιδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων - ΙΚΑ:
Οταν κατασκευάζετε μιά οικοδομή πρέπει να πληρώσετε στο ΙΚΑ ένα ελάχιστο αριθμό ημερομισθίων ανάλογα με την επιφάνεια του κτιρίου και την χρήση των διάφορων χώρων. Πχ. γιά ένα σπίτι πληρώνειε 1,5 ημερομίσθο αμά τετραγωνικό μέτρο. Κάθε ημερομίσθιο κοστίζει περίπου 60 Ευρώ. Ετσι γιά ένα σπίτι 100 μ2 πρέπει να πληρώσετε στο ΙΚΑ 150χ60=9.000 Ευρώ.

Ελάχιστο κόστος κατασκευής:
Με την έκδοση της οικοδομικής άδειας καθορίζεται και το Ελάχιστο κόστος κατασκευής που είναι πολύ μικρότερο από το πραγματικό. Αλλά πριν συνδεθείτε με τα δίκτυα ΔΕΗ - ΔΕΥΑΚ πρέπει να παρουσιάσετε στην Εφορία τιμολόγια ύψους τουλάχιστον όσο και το Ελάχιστο κόστος κατασκευής. Ετσι πρέπει να πληρώσετε το ΦΠΑ (6-13%) στα συνεργεία γιά να πάρετε τιμολόγια γιά τις υπηρεσίες τους !